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일반적으로 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택매매가격의 80퍼센트가 넘는 주택을 일컫는 말이다. 집주인이 집을 팔아도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택이라 할 수 있겠다. 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 70퍼센트가 넘으면 사실상 ‘깡통주택’으로 보기도 하는데, 이는 집이 경매에 넘어갔을 때 새 주인을 찾는 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)이 대체로 시세의 70~80퍼센트 선에서 정해지기 때문이다. 2012년 12월 금융감독원이 내놓은 ‘전 금융권 주택담보대출 리스크 현황’을 보면 전국적으로 ‘깡통주택자’는 19만 명에 이른다.

깡통주택을 구입해 매매대금을 부풀리는 등의 수법으로 대출금 임차보증금을 받아 챙기는 사기도 심심치 않게 발생하고 있다. 검찰은 2015년 2월 5일 3개월간의 수사를 통해 깡통주택을 이용한 부동산 사기 조직을 적발해 총 71명을 입건하고 이 중 9명을 구속 기소했다. 검찰 조사에 따르면, 부동산중개업자와 법무사뿐만 아니라 신용정보회사와 금융기관의 직원마저 깡통주택 사기에 가담한 것으로 드러났다. 다른 사람의 명의를 도용해 매매계약서와 임대차계약서를 작성하고 각종 대출을 받는 등 이들의 수법은 용의주도했는데, 피해 금액은 18억 2,180만 원에 이르렀다. 피해자는 대부분 2,500만 원 안팎의 전세보증금을 돌려받지 못한 영세 임차인이거나, 부동산 담보대출 금액을 회수하지 못한 금융기관이었다.

깡통주택 피해는 사기 조직이 ‘주택임대차보호법이 규정하는 최우선변제권’의 허점을 악용하기 때문에 발생한다. 주택임대차보호법 시행령상으로 주택이 처분될 때 임차인의 최우선변제권이 보장되는 금액인 2,200만 원을 강조하며, “집에 문제가 생겨 경매로 넘어가도 전세보증금은 돌려받을 수 있다”는 말로 세입자를 현혹하는데, 실제 세입자가 보증금을 받을 확률은 낮기 때문이다.

빚이 많은 집을 세입자에게 연결해주는 공인중개사들 때문에 깡통주택 사기가 발생하고 있다는 지적도 있다. 법무법인 한별 변호사 임호현은 “배당이의 소송을 수십 건 진행했지만, 중개업자들은 특정인 몇 명만이 반복해 등장했다. 한 중개업자는 스무 건이 넘는 소송에서 이름을 발견했다. 이런 중개업자들은 세입자들에게 ‘전세보증금은 법적으로 최우선 변제를 받는다’고 속이고, 한 푼이라도 아쉬운 집주인에겐 목돈을 마련해주겠다고 접근해 수백만 원의 수수료를 떼간다”고 말했다. 은행의 책임을 지적하는 목소리도 있다. 인천공인중개사협회 남구지회장 박상병은 “주택가에서 전봇대 등에 붙은 ‘싼 전월세’ 전단지가 대부분 융자가 많은 깡통주택을 중개하는 광고다. 이런 중개업자들은 협회에 소속되지 않아 통제가 어렵다. 물론 일부 중개업자들의 잘못도 있지만, 은행이 대출심사를 잘못한 원죄도 크다”고 했다.

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