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개요

건축에 관한 법규는 건축법을 중심으로 도시계획법, 주차장법, 주택건설촉진법, 소방법, 민법, 기타 관계조례 등이 연관되어 도시의 건전한 발전을 도모하고, 질서 유지와 공공복리 증진에 기여함을 목적으로 한 것이다.

법은 국민의 권리와 의무를 규제하는 것이므로 언제나 최저기준을 명시하게 됨은 물론이다. 따라서 법에 제시된 모든 기준이 이상적 기준이 될 수는 없는 최저기준이기 때문에 문화생활 확보를 위해 법의 정신을 잘 이해하고 위배되지 않도록 해야 한다.

용도지역·지구·구역제

도시 내의 토지는 도시계획의 목적에 따라 여러 지역과 지구로 지정되어 그에 따라 사용에 제한을 받는다.

주택가에 창고, 화장터, 관광 호텔 등이 있거나 공장지대에 학교·유흥음식점·경마장 등이 있으면 환경을 해치게 되므로, 도시계획구역 내에서는 이를 지역별로 구분하여 합리적으로 건축물의 용도를 제한하거나, 용도지역별로 대지면적의 최소한도·건폐율·용적률 등에 따라 토지이용규제를 하게 되는데 이것을 용도지역제라고 한다. 법규상 용도지역은 주거지역(전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역)·상업지역(중심상업지역, 일반상업지역·근린상업지역·유통상업지역)·공업지역(전용공업지역·일반공업지역·준공업지역)·녹지지역(보전녹지지역·생산녹지지역·자연녹지지역) 등 크게 4개 지역으로 구분되며 4개 지역은 괄호 안에 있는 것처럼 다시 13개의 지역으로 세분되어 있다.

이상의 지역 외에도 특히 주택과 관련 있는 풍치지구, 미관지구, 방화지구, 아파트 지구, 주차장정비지구 등의 지구와 개발제한구역(green-belt) 등이 있다. 전용공업지역을 제외하면 주택은 어느 지역에서나 건축이 가능하며 전용주거지역은 주거환경이 가장 양호한 지역이다.

건축물과 대지

건축을 위한 대지는 적어도 도로에서 2m 이상 떨어져 있어야 한다.

건축물은 건축관련법 규정에 의해 대지경계선으로부터 후퇴하여 지정되는 건축선을 넘어 건축할 수 없고, 민법의 규정에 의해 인접대지경계선으로부터 최소한 0.5m 이상 후퇴해야 한다. 도로폭은 4m 이상이어야 하므로 실제로 사용되는 도로폭이 그 미만일 때는 도로의 중심선으로부터 양쪽으로 2m씩 후퇴하여 지정되는 건축선에 맞추어 건축해야 한다. 특히 도로 한쪽이 경사지, 하천, 철도, 선로(線路) 부지 등이어서 양쪽으로 후퇴할 수 없는 경우에는 도로 반대쪽의 경계선으로부터 4m 후퇴해야 한다.

대지의 최소면적

환경의 악화방지, 토지이용의 고도화를 위해 용도지역에 따라 대지의 최소한도가 규정되어 있다.

주거지역의 경우 대지면적 최소한도는 준주거지역 70㎡ 이상, 일반주거지역 60㎡ 이상, 전용주거지역에서는 150㎡ 이상으로 규정하고 있다. 대지면적은 대지의 수평투영면적으로 산정하며, 대지 안에 건축선이 정해진 경우에는 그 건축선과 도로 사이의 면적이 대지면적에 포함되지 않는다.

건폐율과 용적률

도시계획법은 토지의 합리적 이용을 위해서 건축물의 건폐율과 용적률의 한도를 규정하고 있다.

건축물이 대지에서 차지하는 비율로서 대지면적에 대한 건축면적의 비를 건폐율이라고 하고, 건축물의 지상측의 연면적(각 층 바닥면적의 합계)을 대지면적으로 나눈 것을 용적률이라고 한다. 일반주거지역의 경우 현행 건폐율과 용적률은 각각 60％와 400％이다.

일조권을 위한 높이 제한

전용주거지역 또는 일반주거지역 안에 건축하는 건축물이 인접대지 가운데 특히 정북방향의 대지에 미치는 일조의 장애를 방지하기 위해, 건축물의 각 부분으로부터 정북방향의 인접대지경계선까지의 거리에 따라 그 높이를 북방향으로, 1층으로서 높이 4m 이하인 부분은 정북방향의 인접대지경계선으로부터 1m 이상, 2층으로서 높이 8m 이하인 부분은 2m 이상, 3층 이상은 건축물높이의 1/2 이상 간격을 두고 건축해야 한다.

공동주택은 용도지역에 관계없이 인접대지경계선으로부터 건축물높이의 1/4 이상 간격을 두고 건축하고, 인동간격은 높이의 0.8배 이상의 범위 내에서 조례로 규정하고 있다. 전용주거지역 안에서의 건축물 높이제한은 원칙적으로 2층 이하, 즉 높이 8m 이하로 제한하고 있다.

주택의 단위규모

호당 또는 세대당 주거전용면적을 뜻한다.

단독주택의 경우 지하실(거실로 사용되는 면적 제외), 본건물과 분리된 창고·차고·화장실의 면적을 제외한 주거전용 면적을 말하며, 공동주택은 복도·계단·전기실·기계실·보일러실·지하실·관리사무실·경비실 등 2세대 이상이 공동으로 사용하거나 주거의 용도에 직접 쓰지 않는 공용부분의 면적을 제외한 주거전용면적을 말한다.