백과

가장 중요한 임차인의 권리는 임차권(사용·수익권)이다. 그런데 임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야 한다(제654·610조). 이를 위반한 경우 임대인은 임차인에 대하여 위반행위의 정지, 손해배상의 청구, 계약의 해지를 할 수 있다(제654조, 제610조 3항, 제617조). 그리고 부동산 임대차의 경우 이를 등기하면 제3자에 대하여 대항력을 갖게 되는데, 당사자 사이에 반대특약이 없으면 임차인은 임대인에 대하여 임대차의 등기청구권을 갖는다(제621조 1항).

건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차의 경우에는 임차인이 그 지상건물을 등기하는 자체로 임대차의 대항력이 발생한다(제622조 1항). 선박 임대차인 경우 임차인은 법률상 등기청구권이 보장된다(상법 제765조). 임차인은 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차의 존속기간이 만료한 경우, 지상물이 현존한 때에는 임대차계약의 갱신을 청구할 수 있으며, 임대인이 이에 불응할 경우 임차인은 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있다(민법 제643조). 그리고 임차인의 투하자본의 회수를 용이하도록 하기 위해 일정한 경우, 즉 건물, 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 임차물인 건물이나 기타의 공작물에 부속시킨 물건이 있거나, 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는, 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다(제646조).

임차인의 차임지급의무와 관련하여 첫째, 임차인은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실, 기타의 사유로 사용·수익할 수 없게 된 때에는 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있으며, 만일 그 잔존 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없다면 임차인은 계약을 해지할 수 있다(제627조). 둘째, 임차물에 대한 공과부담의 증감 및 기타의 경제사정 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않을 때 임대인이나 임차인은 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다(제628조). 셋째, 임차인의 차임지급이 2기분 이상 연체된 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제640·641조).

임차인은 임차물을 임대인에게 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의의무로서 보존할 의무가 있다. 따라서 임차물이 수리를 요하거나 임차물에 관하여 권리를 주장하는 자가 있을 때 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지해야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 알고 있는 때에는 통지할 필요가 없다(제634조). 임차인은 임대인의 보존행위를 거절할 수는 없지만, 임대인이 임차물의 보존에 필요한 행위를 하는 경우로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다(제624·625조). 그리고 임차인은 임대차계약종료시 임차물의 반환의무와 관련하여 원상회복 의무가 있다(제654·615조). 즉 임차물의 통상의 용익을 방해하는 것이 부착되어 있는 때에는 이를 제거하고, 원상 회복하여 반환해야 하며, 한편 임차인은 임차물에 부속시킨 물건을 철거할 권한도 동시에 가지고 있다.