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요약 건축할 건물의 유형(상업용 또는 주거용)과 인구밀도 등의 고려 대상을 규제함으로써 토지이용을 통제하는 법률적 방법.
주로 도시지역에 적용되는데, 토지는 여러 개의 지대제 지구로 나뉘며 각 지구에는 토지와 건물들이 법에 따라 개발·사용되어 독특한 환경이 조성된다. 지대제는 도시계획법과 함께 도시 내에서 보다 큰 물리적 질서를 구축한다. 지대제의 초기형태는 19세기말엽 유럽의 도시에 도입된 건축 및 도시 계획의 통제에서 비롯되었다.
독일과 스웨덴의 도시들은 장기간에 걸쳐 확립된 자치권에 따라 1875년경 지대제의 규제를 적용하여 도심 주변의 새로이 도시화되는 토지에 건물의 높이 및 밀집도를 통제하고 인구의 과밀문제를 해결했다. 독일과 스웨덴에서 볼 수 있는 도시의 질서정연함과 일관된 건축제한선 및 건축제한고도는 산업혁명으로 활기를 띠었던 주요건축 설립시기에 지대제의 규제를 일찍이 도입하여 널리 적용했기 때문이다. 미국의 지대제는 건축기준과 단지계획기준보다 토지이용의 사회적·경제적 기능과 관련이 있다.
미국 최초의 지대제 법령은 20세기초에 상업·산업 활동의 구역을 지정할 필요성 때문에 제정되었다.
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