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개요

토지나 건물 등을 팔았을 때 판 금액에서 살 때의 금액을 뺀 양도차익에 대해 부과되는 세금. 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하며, 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

과세 대상

양도소득세의 과세대상이 되는 양도의 목적물은 ① 토지 또는 건물, ② 부동산에 관한 권리, 즉 지상권·전세권 또는 등기된 부동산 임차권, 장차 부동산을 취득할 수 있는 권리(예를 들면 아파트 당첨권), ③ 상장법인의 주식등으로서 당해법인의 대주주 양도분과 장외시장 양도주식, 비상장주식, ④ 기타자산으로 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 골프장 회원권, 콘도미니엄 회원권 등 특정시설 이용권이나 회원권, 특정 주식이나 부동산 과다보유법인의 주식, ⑤ 파생상품으로 <자본시장과 금융투자업에 관한 법률> 제5조 제2항 제1호 및 제3호에 따른 장내파생상품 중 코스피200 선물·옵션, 미니코스피200 선물·옵션 등을 말한다.

양도로 보는 경우

양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말한다. 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당한다.

양도로 보지 않는 경우

신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등은 양도로 보지 않는다. 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세된다. 단, 배우자 등으로부터 증여받은 부동산 등을 5년 이내에 양도하는 경우 증여자의 취득가액을 승계하여 계산한 양도소득세와 수증자의 취득가액으로 계산한 양도소득세를 비교하여 큰 세액으로 과세하도록 한다.

비과세·감면·중과되는 경우

비과세되는 경우

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다. 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 본다. 다만 2017년 8월 3일 이후 조정대상 지역 안에서 취득한 1주택의 비과세 요건은 2년이상 보유 외에도 2년 거주요건이 추가되었다.

2018년 기준 조정대상지역은 전체 40곳으로 서울시 전역, 부산시 해운대구 등 6개지역, 과천시, 광명시, 성남시 등의 경기도 지역 일부, 세종시가 포함되었다. 2019년 1월에 세법 후속 시행령 개정안이 발표되었다. 개정안은 2021년부터 시행되었으며, 1가구 1주택 양도세 비과세 적용 기준이 기존의 취득 후 2년 보유에서 1주택이 된 이후부터 2년 보유로 더욱 강화되었다. 2021년 12월 8일에는 <소득세법> 개정안이 발효되면서 양도 당시 실거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세에서 제외되었다.

감면되는 경우

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면된다. 3년 이상 보유했을 때에는 양도차익에서 연간 3%씩, 10년 이상 보유했을 경우 최대 30%까지 특별공제된다. 2017년 7월 적용된 개정 세법에 따라 이 때 보유기간의 기산일은 취득일이 되며, 2017년 1월 1일 이후 양도하는 건부터 적용되었다.

중과되는 경우

2017년 발표된 8·2 부동산 대책에 따라 다주택자의 양도소득세 중과세가 2018년 4월 1일부터 시행되었다. 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상 지역에서 주택을 팔아 차익을 남길 경우 세금 부담이 최대 2배까지 늘어난다. 양도세 중과는 2014년 주택거래 활성화를 위해 폐기되었으나 조정대상지역에 국한되어 4년만에 부활한 것이다. 이 지역 내에서 양도차익을 얻을 경우 6~42%의 기본세율에 2주택자와 3주택 이상자는 각각 10% 포인트, 20% 포인트가 가산되었다.

중과되는 경우에는 일부 예외 대상이 있다. 수도권·광역시·세종시 외 지역의 3억원 이하 주택은 제외하고 다주택자 여부를 판단한다. 이밖에도 장기임대주택, 장기 사원용 주택(10년 이상), 상속받은 주택(5년 이내), 조세특례제한법 감면대상인 미분양과 신축주택 등인 경우에도 양도세 중과 대상이 아니다.

2020년 7월 10일 발표된 부동산 대책에 따라, 주택매매시 단기 양도차익을 환수하기 위한 조치로 2년 미만의 단기 보유주택 양도소득세율이 인상되어, 주택을 구입한 후 1년이 되기 전에 다시 매매할 경우 양도소득세율은 40%에서 70%로, 2년 미만에 팔 경우 60%로 상향 조정되었다. 규제지역 다주택자 양도소득세 중과세율도 기본세율(6~42%)에서 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 인상되었다. 이 세율은 2021년 6월 1일부터 적용되었다.

산정 기준

양도소득세는 재산을 양도했을 때 받는 금액인 양도가액에서 그 재산의 취득가액(토지나 건물의 구입 대금, 건축비)과 필요경비, 양도소득특별공제액 및 장기보유특별공제액, 양도소득 공제액을 뺀 나머지 금액으로 산출된 양도소득금액을 기초로 부과된다(동법 제23조 2항). 양도소득금액에다 소정의 세율을 곱해서 세액을 산출한다. 양도소득 세율은 정부의 부동산투기억제정책과 자산의 종류, 자산의 보유기간, 등기 여부에 따라 세율이 다르며, 이 세율도 수시로 바뀌고 있다. 그러나 8년 이상 자기가 경작하던 농지를 양도하는 경우, 3년 이상 자기가 경작하던 농지를 대토하는 경우, 농지의 교환·분합의 경우에는 양도소득세가 비과세된다.

신고납부

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고․납부를 하여야 한다. 예를 들어 2016년 7월 5일 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고 납부기한은 2016년 9월 30일까지이다. 양도시기는 원칙이 대금청산일이다. 단, 예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 된다. 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%의 납부불성실가산세가 부과된다. 국내 주식을 양도한 경우의 소득세 신고는 주식 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하고, 다음해 5월에 확정신고를 한다.

확정신고

당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 한다. 단 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 된다. 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부불성실가산세 1일 0.03% 를 추가 납부해야 한다.

양도소득세 분할납부

납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있다. 이 때, 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우에는 1천만원을 초과하는 금액을, 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 1/2 이하의 금액을 분할 납부할 수 있다.