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토지세를 유일한 국가조세수입의 원천으로 삼도록 제안되었던 방법으로서 이 제도하에서는 그밖의 모든 조세를 폐지하고 토지세로 대체한다. 단일세라는 용어의 사용이나 근대 단일세운동의 흐름은 1879년 헨리 조지가 〈진보와 빈곤 Progress and Poverty〉을 출간한 데서 시작되었다. 단일세안은 그뒤 수십 년 간 상당한 지지를 얻었으나 점차 대중적 호소력을 상실했다.

단일세 지지자들의 주장은 첫번째로, 토지는 불변자원이기 때문에 경제 지대(地代)는 경제성장의 산물일 뿐 개인 노력의 결실은 아니라고 한다. 즉 사회가 경제 지대를 되찾아 정부지출을 뒷받침하는 것이 정당하다고 주장했다. 이들은 데이비드 리카도의 주장을 받아들여 경제 지대에 대한 조세는 앞으로도 변화하지 않을 것이라고 생각했다. 지지자들의 2번째 주장은 단일세를 도입할 경우 다른 형태의 조세는 불필요하다는 내용이다. 따라서 건물에 대한 조세를 폐지하여 건축사업을 활성화하며 경제성장을 촉진시킬 수 있을 것이라고 주장했다. 3번째로, 단일세를 도입할 경우 세무행정절차를 간소화할 수 있다는 점을 강조했다.

반면 비판자들은 단일세가 지불능력의 일반적 척도와 상충한다는 것을 밝혀냈다. 왜냐하면 토지소유가 총재산이나 총소득의 실제수준과는 무관하기 때문이다. 더욱이 그들은 다른 소득 가운데에도 지대와 마찬가지로 '불로소득'이 있을 것이라고 주장했다. 실제로 토지와 건물의 가치를 따로 구분하기는 매우 어렵다. 토지세를 단일세로 적용하려는 시도가 한 번도 실현된 적은 없었다. 그러나 몇몇 지역에서는 재산세를 부과할 때 건물은 제외하고 토지에만 한정적으로 적용하거나, 또는 건물에 비해 토지에 상대적으로 중과세하는 방법 등을 써왔다. 실제로 오스트레일리아와 뉴질랜드, 캐나다 서부의 몇 개 주와 미국의 몇몇 지방자치체 등에서는 이러한 과세방식이 채택되어왔다.