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개요

일정한 수수료를 받고 토지·건물 등의 부동산에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차와 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위의 알선·중개를 업으로 하는 직업. 역사적으로는 거간업이 그 기원이 되며, 조선 말기부터는 복덕방이라는 말로 흔히 불렸다. 1983년 <부동산중개업법>이 제정되면서 공인중개사의 자격이 있어야 부동산 거래를 중개할 수 있도록 하여 지금에 이르고 있다.

역사

근대 이전

객주 가운데 타인간의 거래를 성립시켜주던 거간업(居間業)에서 그 기원을 찾을 수 있다. 이 가운데 집·토지 등 부동산의 매매·임대차·전당 등의 중개를 주로 하는 거간에 종사하던 사람을 집주름 또는 가쾌(家僧)라고 했는데, 이들이 모여 개설한 사무실이 이른바 부동산중개업인 최초의 복덕방이었다. 조선 말기에는 상업의 성행과 풍수지리설의 영향으로 100여 개의 복덕방을 비롯하여 집주름이 난립하기도 했다.

해방 후 산업화 시대

8·15해방 이후에는 서울·부산 등 주로 대도시에 복덕방이 편재되어 기존의 주택이나 임야에 대한 매매 및 임대차의 중개가 이루어졌다. 1960년대 이후에는 경제개발 5개년계획에 따른 도시(재)개발사업이 확대, 시행되면서 복덕방의 형태가 대규모화되어 주식회사의 형태를 띠기도 했으며, 중개대상도 주택·임야뿐만 아니라 공장·빌딩·상가 등으로 확대되었다. 그러나 중개과정에서의 투기 및 가격조작으로 선의의 피해자 발생 등 불건전한 부동산거래가 성행하면서 부동산투기가 사회문제로 등장하게 되었다.

공인중개사 제도 시행

이에 정부는 복덕방영업을 규제하기 위해 관할관청에 신고만 하면 영업이 가능했던 기존의 소개영업법을 폐지하고, 1983년 12월 30일 법률 제3676호에 의거 <부동산중개업법>을 제정했다. 이 법에 따라 주로 공인중개사에 의한 부동산 거래가 이루어지면서 기존의 복덕방은 소규모화되었다.

그러나 한편으로는 공인중개사 자격증을 취득하거나 공인중개사를 고용하거나 부동산중개인영업소로 상호를 변경하여 영업을 계속했다. <부동산중개업법>은 2006년 <공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률>로 개정되었다가 2014년 <공인중개사법>으로 다시 개정되었다.

중개업자의 자격

부동산중개업을 할 수 있는 자는 <공인중개사법>에 의하여 허가를 받은 법인, 공인중개사 등이며, 중개대상물은 토지, 건물, 토지의 정착물, 기타 대통령령으로 정해진 재산권 및 물건이다. 법인 또는 공인중개사로서 부동산중개업을 하고자 하는 자는 사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 허가관청(시장·군수·구청장)의 허가를 받아야 한다. 법인 및 공인중개사인 중개업자의 업무영역은 전국이지만 중개인의 경우에는 시·군·구의 관할구역 안에 있는 중개대상물로 한정된다.

중개업자의 금지 행위

중개업자는 중개대상물의 거래에 있어 중요 사항에 대한 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치는 행위, 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위, 관계 법령에서 양도ㆍ알선 등이 금지된 부동산의 분양ㆍ임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매ㆍ교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위, 중개 의뢰인과 직접 거래를 하거나 쌍방을 대리하는 행위 , 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 않은 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 해서는 안 된다.

중개업자의 책임

만일 부동산중개업자가 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 또한 수수료는 중개의뢰인으로부터 받으며, 허가관청의 지도·감독을 받는다. 한편 부동산중개업자는 그 자질향상 및 품위유지와 중개업에 관한 업무를 효율적으로 수행하기 위하여 법인인 부동산중개업협회를 설립해야 한다.

부동산중개업협회는 건설교통부장관의 승인을 받아 공제사업을 할 수 있으며, 중개업무에 관하여 재산상의 손해를 입은 자의 분쟁을 조정·처리하기 위하여 쟁의조정위원회를 설치·운영할 수 있다. 2017년 기준 1986년 설립된 한국공인중개사협회와 2012년 설립된 새대한공인중개사협회가 그 역할을 수행하고 있다.