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정의

한 동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때, 그 각 부분을 독립된 목적으로 하는 소유권. <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>(2012. 12. 18 일부개정)에 의해 그 구체적인 내용이 법률로 규정되어 있다. 구분소유권이란 동법에 따라 공용부분을 제외한 건물의 부분을 목적으로 하는 소유권이며, 구분소유자란 구분소유권을 가지는 사람을 말한다. 일물일권주의(一物一權主義)에 따라 하나의 물건에 대해서는 하나의 소유권이 성립하는 것이 원칙이어서, 1동의 건물은 하나의 소유권의 대상이 된다. 하지만 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>은 건물의 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 있는 때에 그 부분에 대해서 소유권(구분소유권)의 목적이 될 수 있음을 규정하고 있다. 집합건물법의 적용을 받는 집합건물은 구분소유관계가 성립되어 있는 1동의 건물을 말한다.

구분소유권의 요건

건물이 구분소유권의 목적이 될 수 있는 객관적 요건을 갖추고 있더라도 그 건물이 당연히 집합건물이 되는 것은 아니다. 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시(구분행위)가 있어야 한다. 집합건물이란 위의 객관적 요건을 갖춘 후 집합건축물대장에 등록되고, 부동산등기부에 집합건물로 등기된 건물을 말한다. 이 때 건물의 요건은 따로 정해져 있지 않으므로, 연립주택·아파트·상가·오피스텔 등도 가능하다. 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 목적물이 되기 위해서는 그 건물의 다른 부분으로부터 구조상 독립성과 이용상 독립성을 갖추고 있어야 한다. 즉, 각 부분이 건물의 구성부분인 바닥이나 천장, 벽, 출입문 등에 의하여 다른 건물부분과 차단되어 있어야 하며, 해당 부분이 주거, 점포, 사무소 등 개별 건물로서의 용도로 활용될 수 있어야 한다.

상가 건물의 경우 구분소유권은 해당 건물이 여러 개의 건물 부분으로 이용을 위해 구분된 경우에 적용된다. 해당 건물의 부분(이하 "구분점포"라 한다)은 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 구분점포의 용도는 <건축법> 제2조제2항제7호의 판매시설 및 제8호의 운수시설이어야 하며, 1동의 건물 중 구분점포를 포함한 판매시설 및 운수시설의 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1,000m² 이상이어야 한다. 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지가 바닥에 견고하게 설치되어 있어야 하며, 구분점포별로 부여된 건물번호표지가 견고하게 부착되어 있어야 한다.

전유부분과 공유부분

구분소유권과 관련하여 법령에서 정한 "전유부분(專有部分)"은 구분소유권의 목적인 건물의 부분을 말하며, "공용부분"이란 전유부분 외의 건물 부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 동법 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다. 공용부분은 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물의 부분을 말하는데, 공용부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없으며, 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.

각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르며, 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다. 통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지, 그 밖에 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 있는 토지와 하나로 관리되거나 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있다. 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

구분소유자의 의무

구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 된다(동법 제5조). 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축ㆍ개축하는 행위를 해서는 안 된다. 구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 않는 공용부분의 사용을 청구할 수 있다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상하여야 한다.